O ponto de inflexão verde

Os últimos quatro anos remodelaram fundamentalmente o mercado imobiliário, as economias e as cidades em todo o mundo. A atividade imobiliária comercial desacelerou e muitos centros de negócios principais enfrentam um número recorde de vacância de escritórios em meio ao aumento do trabalho híbrido. Hoje, o dimensionamento correto e o “flight to quality” estão impulsionando as decisões de locação. Ao mesmo tempo, o conceito de “flight to quality” está evoluindo para abranger o desempenho energético e as credenciais de sustentabilidade, à medida que ocupantes cada vez mais exigentes procuram espaços que se alinhem com os seus compromissos de carbono – e reduzam os gastos operacionais.

Mais empresas estão se comprometendo rapidamente com objetivos de redução de carbono, muitas delas através da iniciativa Science Based Targets (SBTi) (conteúdo em inglês), que tem mais de 7.600 empresas signatárias. Mais de 80% dos signatários aderiram apenas nos últimos dois anos. Como os edifícios que ocupam normalmente se enquadram nas emissões de escopos 1 e 2, estes compromissos têm implicações diretas na forma como as empresas operam e alugam espaços. Além disso, o alinhamento dos escritórios com os compromissos de carbono demonstra claramente a gestão ambiental, permitindo às empresas satisfazer as expectativas crescentes dos funcionários.

A oferta de escritórios de baixo carbono terá dificuldades para acompanhar o ritmo

A procura por espaços sustentáveis e de baixo carbono está crescendo. No entanto, a nossa pesquisa mostra que, sem maiores níveis de modernização, a oferta terá dificuldade em acompanhar o ritmo. Entre os principais ocupantes de escritórios a nível mundial, uma parte esmagadora das necessidades futuras de espaço estará ligada a compromissos de carbono. Em 21 cidades a nível mundial, 30% da procura projetada de espaços com baixas emissões de carbono não será satisfeita até 2025, conduzindo a uma lacuna potencial superior a 70% até 2030, dada a qualidade atual do estoque existente e do pipeline de desenvolvimento.

A seguir, conteúdo em inglês!

Note – Numbers have been updated since our 2023 report with the inclusion of more markets and for the adjusted timeframe, 2024-2030.

O nível de desequilíbrio esperado entre oferta e demanda difere entre cidades, dados os diferentes níveis de compromisso e ambientes regulamentares:
 

• Londres: Um dos mercados mais calibrados em termos de progressividade entre ocupantes e proprietários, espera-se que a procura de baixo carbono exceda a oferta em 35% até 2030. Atualmente, a procura de baixo carbono tem um impacto mais agudo nos espaços de escritórios de primeira linha, mas espera-se que isso escale rapidamente.
   

• Paris: A procura ultrapassará a oferta em 54% até 2030, impulsionado pela regulamentação. A Décret Tertiaire da França exige que os proprietários de edifícios forneçam à autoridade reguladora central dados de consumo de energia, impõe sanções financeiras se as partes não conseguirem cumprir as metas declaradas publicamente e também torna público, criando um enorme impulsionador de reputação. O compartilhamento de informações é uma prática padrão e os proprietários e ocupantes devem cooperar para reduzir o consumo de energia nos seus edifícios.
   

• Nova York: Da mesma forma, a regulamentação está ganhando força e estima-se que 65% da procura não será satisfeita até 2030. Em janeiro de 2024, a Lei Local 97 (LL97) entrou em vigor, estabelecendo limites de emissões com base no tipo de propriedade na maioria dos edifícios com mais de 2.300 m² – com multas anuais de US$ 268 para cada tonelada excedente de emissões. Embora 86% dos edifícios de escritórios premium cumpram o limite de emissões de 2024, apenas 4% cumprirão o limite de 2030 com os níveis de desempenho atuais. 

 

• Sydney: A demanda e a regulamentação do mercado estão focadas em estoques eletrificados e com eficiência energética. O Sistema Nacional Australiano de Classificação do Ambiente Construído (NABERS), baseado no desempenho, concentrou a atenção na eficiência energética e na eletrificação – ou na remoção de fontes de combustíveis fósseis no local (ou seja, caldeiras a gás) – mais cedo do que a maioria dos outros mercados, mas garantir energia limpa continua sendo um desafio. Como resultado, a procura em 2030 deverá exceder a oferta em 84%, uma vez que a proporção de edifícios totalmente eléctricos permanece baixa.

A situação é clara: os ocupantes devem demonstrar provas de progresso no seu compromisso de operar de forma mais sustentável, e os edifícios precisam recuperar o atraso.

Maiores recompensas para os melhores resultados

Em termos de regulamentação, estão sendo criados mandatos que impulsionam a descarbonização em todos os níveis de governo. As maiores economias do mundo, incluindo os EUA, o Canadá, o Reino Unido, a UE, a Austrália e, mais recentemente, a China, implementaram ou propuseram regras obrigatórias de divulgação ESG, com os primeiros relatórios previstos para 2026. As regras visam melhorar a transparência e a responsabilização das maiores empresas em todo o mundo, ao mesmo tempo que promovem a transição para uma economia líquida zero.

A política que exige diretamente a redução das emissões dos edifícios está se intensificando. Por exemplo, mais de 30 cidades dos EUA (conteúdo em inglês) comprometeram-se a aprovar uma Norma de Desempenho de Edifícios (BPS) até 2024, como a LL97 de Nova Iorque, que exige a utilização de energia nos edifícios ou a redução de emissões. Na Europa, a UE concordou em dezembro de 2023 em reduzir as emissões e o consumo de energia dos edifícios através do desenvolvimento de padrões mínimos de desempenho energético. Cerca de 16% dos edifícios com pior desempenho necessitarão de renovação até 2030 e 26% até 2033.

Outros fatores também estão convergindo para trazer uma maior estabilidade global do mercado até 2025, com as economias globais se recuperando em 2024. Para muitos líderes empresariais, 2025 trará mais clareza e certeza sobre o que é necessário para cumprir os compromissos de carbono.

2025: um ponto de inflexão para requisitos de baixo carbono

O mundo tem menos de sete anos para reduzir as emissões para metade, em linha com o Acordo de Paris. As partes interessadas no setor imobiliário – desde governos até empresas – precisam agir de acordo com as metas de carbono zero líquido (NZC), e o ambiente construído apresenta meios viáveis ​​para mostrar provas de progresso. Embora parte da procura de locação empresarial já esteja mudando com base nos requisitos ESG, os próximos 12 a 24 meses trarão mudanças generalizadas. Até 2025, 30% da procura do mercado por espaços de escritórios com baixas emissões de carbono não será satisfeita – criando um ponto de virada para a penetração pretendida de NZC nos mercados de locação. Além disso, 1 em cada 3 locações vinculadas a um compromisso de carbono expirará em menos de 24 meses. Nos EUA, Canadá, Europa e Austrália, os prazos médios de locação são de 7 a 10 anos; muitos contratos assinados hoje irão colidir com o primeiro ponto de controle importante de reduzir as emissões pela metade até 2030.

Até 2025, os requisitos de espaços com baixa emissão de carbono não serão mais um pequeno subsetor dos mercados de locação. Os proprietários de prédios terão que responder. A falta de ação na descarbonização do setor imobiliário levará à obsolescência econômica deles mais cedo do que a maioria dos investidores percebe. De acordo com o GRESB, o ano médio de insustentabilidade para prédios registrados no GRESB, que abrange 150.000 imóveis.

A concentração no desempenho dos edifícios resume-se a três fatores: eficiência energética, não-utilização de combustíveis fósseis e fontes de energia limpas.

No que diz respeito à redução das emissões operacionais nos edifícios, a melhor prática é que os ocupantes dêem prioridade à eficiência energética e, em seguida, à eletrificação (abandonar as fontes de combustível fóssil no local) para uma quantidade otimizada de utilização de energia 100% limpa. À medida que as tecnologias renováveis se tornam mais acessíveis, um futuro de energia limpa está chegando mais rápido que muitos esperavam, permitindo uma ligação mais forte entre a eletrificação dos edifícios e a descarbonização. Entretanto, muitas empresas estão utilizando os Contratos de Aquisição de Energia (CAE) e os Certificados de Energia Renovável (CER) para garantir energia limpa. No entanto, esses instrumentos estão sendo cada vez mais analisados, especialmente à medida que as forças de mercado impulsionam naturalmente a transição para a energia limpa e as autoridades reguladoras reconsideram a sua adequação. Por esse motivo, um edifício verdadeiramente NZC pode garantir a proteção contra estes riscos regulamentares.

À medida que os mercados de locação mudam, está surgindo uma maior clareza governamental em torno do ambiente construído e do desempenho do carbono. Em janeiro de 2024, a administração Biden nos EUA divulgou o seu projeto de Definição Nacional para Edifícios de Emissões Zero, enquanto o Reino Unido está finalizando a sua própria Norma Líquida de Edifícios de Carbono Zero, seguindo normas semelhantes estabelecidas por França e Suécia. Essas definições oferecem uma base consistente e mensurável para edifícios com emissões zero e respondem aos apelos da indústria para um quadro unificado.

Embora o carbono operacional esteja frequentemente no centro das atenções, o "carbono incorporado" é uma questão emergente. Refere-se às emissões "iniciais" associadas à construção de edifícios, incluindo a extração, a fabricação e o transporte dos materiais utilizados. O carbono incorporado é fundamental porque aborda o impacto ambiental de todo o ciclo de vida do edifício e não apenas da fase operacional.

Num esforço semelhante à sua iniciativa para as empresas, o SBT está finalizando orientações para o setor dos edifícios que abordam as emissões operacionais em utilização e o carbono incorporado. A orientação exigiria que as reduções de emissões operacionais em uso se alinhassem totalmente com os caminhos do CRREM (v2) de 1,5°C. Antes dessas directrizes, os proprietários de edifícios referiam-se normalmente ao CRREM para as vias de descarbonização, enquanto os ocupantes corporativos recorriam ao SBTi. Essas orientações corrigem efetivamente a lacuna entre os dois e podem levar os ocupantes a procurar o alinhamento com o CRREM para as suas localizações e a concentrarem-se mais no carbono incorporado para novos desenvolvimentos.

A procura de espaços com baixas emissões de carbono é maior nos setores financeiro, tecnológico e dos serviços profissionais

A eficiência energética, a eletrificação e as energias limpas são as respostas simples, embora a definição de prioridades em relação a estes fatores varie entre os diferentes setores e indústrias. Para as cinco principais indústrias do setor dos escritórios, a maioria (>50%) da procura dos principais ocupantes está ligada a um objetivo de redução das emissões de carbono, mas a procura será maior nos setores financeiro, de tecnologia e serviços profissionais.

Conteúdo em inglês a seguir:

Os compromissos das empresas com as metas NZC estão alimentando os mercados de locação

Embora muitos no mundo do CRE não estejam ainda reconhecendo a procura de edifícios com baixas emissões de carbono atualmente, trata-se de uma tendência crescente. Muitas empresas com visão de futuro estão tomando suas decisões de locação que integram plenamente os seus objetivos de carbono; por exemplo:

Estudos de caso com a procura de empresas por locações com baixas emissões de carbono (conteúdo em inglês):

Passagem da certificação verde para o desempenho energético e em termos de emissões

Fora dos principais mercados, as empresas preocupadas com a sustentabilidade continuam a se concentrar na certificação de edifícios verdes. Existem prêmios para edifícios com certificação verde (por exemplo, através do LEED ou do BREEAM), mas à medida que as empresas se concentram nos seus objetivos de carbono, terão de ir além das certificações. Isto porque as certificações mais comuns atualmente são tipicamente baseadas na concepção e construção, não tendo qualquer correlação real com um melhor desempenho energético ou de carbono.

Isso é verdade para as estruturas populares disponíveis globalmente, incluindo LEED e BREEAM. Tanto o U.S. Green Building Council (GBC) como o BRE, as organizações responsáveis, indicaram que estão desenvolvendo as suas certificações para refletir melhor o desempenho das emissões. Ganhando cada vez mais força no Reino Unido, o NABERS é frequentemente visto como uma melhor medida das emissões de carbono operacionais. O GBC do Canadá tem feito progressos na criação de uma definição de ambiente construído com a sua Norma de Construção de Carbono Zero para a concepção e desempenho.

No entanto, os inquilinos não podem esperar que os frameworks baseados no desempenho existentes ganhem escala ou que o LEED e o BREEAM evoluam. O mercado de locação de Londres está cerca de um a dois anos à frente da maioria dos outros no que diz respeito à penetração dos objetivos climáticos. Como os compromissos a nível mundial aumentam exponencialmente, é um indicador viável do comportamento futuro dos inquilinos a curto prazo.

Implicações para ocupantes e proprietários de edifícios

Os ocupantes devem integrar metas de carbono em todas as decisões do ciclo de vida imobiliário e colaborar com os proprietários para atingir as metas NZC.

• Para demonstrar o progresso, os inquilinos devem colocar a sustentabilidade na vanguarda das decisões de locação e tornar o desempenho sustentável dos edifícios uma parte integrante das estratégias de localização.

• "Flight to quality" normalmente envolve rendas mais altas, mas uma pegada geral menor. A incorporação do desempenho de carbono nas ações de redução corporativa permite um melhor dimensionamento dos locais locados para se alinharem aos compromissos.

• Com a disponibilidade limitada de propriedades de baixo carbono nos mercados atualmente, os ocupantes precisam colaborar com os proprietários para facilitar a reabilitação dos edifícios. Os inquilinos devem iniciar seus processos de decisão de realocação com bastante antecedência para dar tempo para explorar completamente as opções de colaboração com os proprietários, novas e existentes.

Os investidores e proprietários devem aproveitar esta oportunidade e priorizar reduções mensuráveis ​​de emissões em todos os ativos.

• A pesquisa da JLL de janeiro de 2024 (conteúdo em inglês) descobriu que 50% dos investidores do Reino Unido entrevistados identificaram os requisitos dos ocupantes como um dos maiores impulsionadores ESG por trás das decisões de compra ou licitação de um ativo. À medida que os compromissos continuam a aumentar, os proprietários de edifícios devem ver a transição do NZC como uma oportunidade para atrair inquilinos dispostos a pagar aluguéis elevados por espaços que satisfaçam as suas necessidades.

• A descarbonização do setor imobiliário apresenta um caminho vantajoso para ambos, proprietários e ocupantes. Os proprietários devem olhar para os inquilinos como parceiros na descarbonização dos seus edifícios. Isso pode permitir que os proprietários diferenciem melhor seus ativos e, ao mesmo tempo, reduzam custos operacionais e de conformidade futuros.

• Proprietários proativos terão a oportunidade de desbloquear uma cascata de benefícios, que vão além da construção, para apoiar comunidades e cidades e reformular os distritos comerciais centrais como destinos sustentáveis ​​24 horas por dia, 7 dias por semana.